Dans le domaine de l’immobilier, l’une des questions courantes est de savoir si le bailleur a le droit d’augmenter les charges locatives en cours de bail. Cette question peut sembler simple, mais en réalité, elle est plus complexe qu’elle n’y paraît. En effet, une augmentation de charges peut avoir des répercussions significatives pour les deux parties concernées : le locataire, qui pourrait voir ses frais augmenter, et le propriétaire, qui pourrait rencontrer des problèmes de recouvrement des coûts. Dans cet article, nous allons donc chercher à comprendre dans quelles conditions cette augmentation peut se produire, quel peut être son impact pour les deux parties. Nous allons également voir ce qu’il est possible de faire en cas de désaccord.
Définition et rôle des charges locatives : un élément clé de la relation bailleur-locataire
Qu’entend-on par charges locatives ?
Les charges locatives, également connues sous le nom de « charges récupérables », sont une partie intégrante du coût de location d’un bien immobilier. Elles représentent les différentes dépenses engagées par le propriétaire pour l’entretien et le fonctionnement des parties communes de l’immeuble et des services qui bénéficient directement au locataire. Parmi ces charges, on peut citer notamment les frais liés à l’entretien et aux petites réparations, les charges liées aux services dont bénéficie directement le locataire et certaines taxes, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Comment sont-elles calculées ?
Le calcul des charges locatives peut sembler complexe. En réalité, il repose sur des règles précises. En général, les charges sont d’abord calculées sur la base des dépenses réellement engagées par le propriétaire. Ces dépenses sont ensuite réparties entre les différents locataires. La répartition se fait en fonction de la surface des logements et/ou du nombre de locataires.
Le droit d’augmentation des charges locatives en cours de bail : entre droit légal et équité
Légalité de l’augmentation des charges locatives
Sur le plan juridique, le propriétaire a bel et bien le droit d’augmenter les charges locatives en cours de bail. C’est ce que prévoit le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Toutefois, comme nous allons le voir, cette possibilité ne peut s’exercer sans conditions. En effet, l’augmentation des charges est strictement encadrée par la loi.
Les conditions nécessaires pour augmenter les charges locatives
Pour être valide, l’augmentation des charges locatives doit respecter plusieurs conditions. Premier point, l’augmentation doit correspondre à une hausse réelle et justifiée des dépenses supportées par le propriétaire. Autrement dit, il n’est pas possible d’augmenter les charges locatives sur un coup de tête. Deuxième condition, cette augmentation doit être notifiée au locataire par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit mentionner le montant de l’augmentation et être accompagnée des justificatifs nécessaires. Enfin, dernière condition : le locataire doit avoir la possibilité de contester l’augmentation. Pour cela, il dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de la lettre du propriétaire.
Zoom sur les différents cas d’augmentation des charges locatives en cours de bail
L’augmentation due à l’augmentation des frais de gestion
C’est l’un des cas les plus fréquemment rencontrés en pratique. Si le prix de l’eau, de l’électricité, ou encore des frais de nettoyage des parties communes augmente sensiblement, le propriétaire peut répercuter cette hausse sur les charges locatives. Il s’agit d’un cas typique où l’augmentation des charges est associée à une augmentation des coûts de gestion du bien.
L’augmentation suite à l’ajout de services supplémentaires
Autre cas fréquent : l’augmentation des charges locatives en raison de l’ajout de services offerts aux locataires. Ces services peuvent être divers et variés : l’installation d’un ascenseur ou d’un dispositif de vidéosurveillance, l’aménagement d’espaces verts ou encore l’ajout d’un gardiennage. Dans tous ces cas, le propriétaire peut légitimement augmenter les charges locatives.
Quel impact en cas d’augmentation des charges locatives ?
Pour le locataire
L’augmentation des charges locatives peut représenter une charge supplémentaire importante. Le budget du locataire peut s’en trouver sensiblement impacté. Il est donc primordial pour le locataire de vérifier soigneusement la justesse de l’augmentation et de la contester si nécessaire.
Pour le propriétaire
Pour le propriétaire, l’augmentation des charges locatives peut être un moyen de couvrir une hausse de ses propres dépenses. En revanche, il doit aussi prendre en compte le risque que cette augmentation soit mal perçue par le locataire et génère des difficultés de paiement, voire des contentieux.
Quelle démarche en cas de contestation d’une augmentation des charges locatives ?
Les démarches légales à entreprendre en cas de désaccord
Si le montant de l’augmentation des charges locatives pose problème, le locataire a la possibilité de contester. Il peut se tourner vers la commission départementale de conciliation. Ensuite, s’il n’obtient pas gain de cause, il pourra saisir le juge du tribunal d’instance.
L’importance de la médiation dans la résolution du litige
Avant d’en venir à une action en justice, il peut être utile d’avoir recours à un médiateur ou un conciliateur de justice. Ces personnes ont pour mission de favoriser un accord à l’amiable entre le locataire et le propriétaire. C’est une option à envisager, qui peut permettre d’éviter un long et coûteux procès.
En conclusion, l’augmentation des charges locatives en cours de bail est un sujet complexe et incontournable dans le domaine de l’immobilier. Que vous soyez locataire ou propriétaire, il est conseillé de vous faire accompagner par un professionnel du secteur et/ou un avocat spécialisé en droit immobilier pour naviguer en toute sérénité dans ces eaux parfois troubles.
