L’assurance loyers impayés ou Garantie des Loyers impayés (GLI) est une assurance privée qui permet aux propriétaires de sécuriser leurs biens immobiliers en location. Elle protège le bailleur contre les risques pouvant subvenir durant la mise en location de sa propriété. Voici comment fonctionne cette assurance et comment dénicher l’offre la plus avantageuse pour vous.
L’assurance loyers impayés : de quoi s’agit-il ?
L’assurance loyers impayés est un dispositif qui permet aux bailleurs de mettre en sécurité leur investissement locatif. Cette assurance optionnelle leur offre une garantie contre les risques afférant à la location de leur bien, notamment les défauts de paiement et les détériorations matérielles imputables au locataire.
Avec la Garantie loyers impayés (GLI), le bailleur bénéficie des services tels que la protection juridique, le remboursement des coûts de réparation et de remise en état des biens locatifs dégradés. Le remboursement des loyers impayés quelle que soit la raison (décès, départ prématuré ou autre) fait aussi partie de ces garanties. Les démarches et les frais de justice sont pris en charge par la compagnie d’assurance.
Pour être éligible à cette assurance, le souscripteur doit respecter certaines conditions. Celui-ci doit, entre autres, fournir des justificatifs sur le locataire. Ces preuves concernent en particulier la solvabilité du locataire à assurer. Ce dernier doit fournir ses trois derniers bulletins de salaire.
Le montant du salaire du locataire doit être au moins le triple du montant du loyer. En dehors des bulletins de paie, les assureurs demandent également un contrat de travail afin de prouver la nature du travail. Un RIB, une pièce d’identité et les deux derniers avis d’imposition sont aussi requis.
Certaines conditions sont aussi liées au type de logement occupé par le locataire. Il doit s’agir de l’habitation principale du locataire. Les locaux commerciaux, les résidences secondaires, les locations saisonnières et les logements de fonction ne bénéficient pas de la garantie loyers impayés.
Un plafond est par ailleurs fixé en ce qui concerne le montant du loyer garanti à assurer par la compagnie. Cette somme varie généralement entre 2 000 et 2 500 euros. Vous pouvez vous rapprocher de votre assureur pour plus d’informations sur les assurances loyers impayés et les conditions d’éligibilité.
Quel est le coût d’une assurance loyers impayés ?
Le coût de la GLI dépend du montant du loyer à assurer. Il peut représenter 2,5 à 5 % du loyer annuel (charges comprises) en fonction des contrats et des options éventuelles. À ce montant, viennent s’ajouter les honoraires fixes de l’assureur. En moyenne, le prix mensuel d’une assurance loyers impayés peut être ainsi évalué à environ un demi-mois de loyer.
La GLI nécessite ainsi un investissement non négligeable. Au regard des montants à perdre ou à engager en cas de non-paiement de loyers ou de dégradations du bien par le locataire, cette somme apparaît comme une sécurité nécessaire et attractive.
De nombreux locataires éprouvent des difficultés à un moment ou à un autre pour solder leur loyer. Avec la GLI, le bailleur n’a pas trop d’inquiétudes à se faire sur ce point. Les cotisations sont par ailleurs déductibles des revenus fonciers. Cela permet de réduire le coût de la GLI et de rendre cette assurance beaucoup plus intéressante pour le bailleur.
Les risques que vous courez sans cette assurance
Le bailleur qui ne souscrit pas une assurance loyers impayés s’expose à plusieurs risques. En premier lieu, il n’est pas protégé contre les locataires mauvais payeurs. Il arrive fréquemment qu’un locataire, pour une raison ou une autre, ne soit pas en mesure de payer son loyer. En absence de la GLI, vous pouvez rencontrer des difficultés à obtenir ces loyers que le locataire vous doit.
Lorsque vous n’avez pas l’assurance loyers impayés, vous n’êtes pas non plus protégé contre les éventuelles détériorations que le locataire pourrait faire subir au local loué. Sans la GLI, vous devrez seul faire face aux réparations, même quand ces dernières nécessitent un investissement considérable. Cette situation peut négativement impacter vos revenus. Elle peut réduire vos capacités à payer votre mensualité et vous mettre en difficulté auprès de votre banque si vous avez un prêt immobilier en cours.
En cas de contentieux avec le locataire, vous serez de même seul à faire face aux dépenses. Vous devrez aussi assurer votre défense. Au contraire, avec l’assurance loyers impayés, l’assureur s’occupe de votre défense et prend en charge tous les frais relatifs à la procédure.
Comment trouver l’offre d’assurance la plus intéressante ?
Pour trouver la formule la plus intéressante pour votre assurance loyers impayés, il importe de tenir compte de certains paramètres.
Le niveau de couverture et la durée des garanties
Les garanties incluses dans l’assurance loyers impayés ne sont pas les mêmes d’un assureur à un autre. Pour une bonne couverture, il faut choisir une formule qui comprend au minimum une garantie en cas de loyer impayé et une garantie pour détériorations locatives. Idéalement, vous pouvez aussi ajouter également la prise en charge des procédures relatives aux impayés et des frais de contentieux.
La durée de garantie plus ou moins acceptable est de 30 mois tout au moins. Il est toutefois recommandé d’opter pour une assurance loyers impayés illimitée dans le temps. Cela peut vous servir lorsque vous avez affaire à un locataire réticent et de mauvaise foi.
Le plafond d’indemnisation, la franchise et le délai de carence
Le plafond d’indemnisation d’une GLI est intéressant lorsqu’il est compris entre 50 000 et 70 000 euros. La franchise d’une assurance loyers impayés est le montant devant être à la charge du bailleur en cas de litige. Certains assureurs proposent une franchise pour les locataires en place depuis plus d’une quinzaine de jours. Chez d’autres compagnies, la GLI peut aussi être sans franchise pour les locataires entrants.
Le délai de carence est la période prévue en début de contrat durant laquelle les loyers non payés seront à la charge du bailleur sans indemnisation. Il ressemble aux délais de carence des assurances classiques.
Pour trouver la GLI la moins chère, n’oubliez pas de comparer les offres de plusieurs assureurs. Vous pouvez à cet effet utiliser un comparateur en ligne. Cet outil analyse les formules disponibles sur le marché et vous ressort les offres les plus attrayantes en termes de tarifs et également les plus adaptés à votre profil et à vos besoins. Il vous suffit de fournir quelques informations sur votre bien immobilier, le locataire et le loyer.
Comment faire jouer votre assurance loyers impayés ?
Certaines étapes sont à respecter pour faire valoir son assurance loyers impayés. Il faut notamment :
- adresser un courrier de relance avec accusé de réception au locataire,
- après 15 jours sans réponse, envoyer une mise en demeure de payer,
- remettre un ordre de payer par le truchement d’un huissier de justice puis en cas d’insatisfaction contacter l’assureur.
Pour contacter la compagnie d’assurance, il vous faut expédier une déclaration de sinistre en remplissant le formulaire conçu dans ce cadre. Certains documents sont à fournir à l’assureur. Il s’agit entre autres de la copie du bulletin individuel d’adhésion, de la copie du bail et de celle de la saisie d’huissier. Il faudra pareillement joindre une copie de la mise en demeure à payer, une copie du mandat de commandement à payer et une copie du courrier simple.
Il faut également faire un décompte exact du compte du locataire avec des précisions sur les défauts de paiement. Dans le cas où le locataire serait un étudiant, le bailleur doit ajouter une copie de la dénonciation de la mise en demeure aux cautions.
L’assureur a généralement un délai de trois mois après le premier défaut de paiement pour indemniser le bailleur. La GLI est aussi une assurance rétroactive. Elle permet ainsi au propriétaire d’obtenir le remboursement de l’ensemble des mensualités impayées à compter du premier mois.
Le bailleur a cependant l’obligation d’informer la compagnie d’assurance si le locataire s’acquitte d’un ou de plusieurs loyers au cours de la période entre le signalement et le versement des indemnisations.
