Vous avez beaucoup entendu parler de la location meublée ces derniers temps et souhaitez comprendre ses spécificités ? Nous vous expliquons tout !

Cette tendance d’investissement est de plus en plus courante chez les propriétaires. Son côté moins contraignant et sa fiscalité avantageuse en font une véritable source de revenus complémentaire.

Mais attention, car comme vous allez le découvrir à la suite de cet article, plusieurs aspects doivent intervenir pour que l’on parle de location meublée. Et les différents avantages que vous pouvez en tirer sont naturellement soumis à quelques conditions.

Immobilier : les spécificités de la location meublée

Pour que votre location soit qualifiée de « meublée », elle doit contenir un mobilier en nombre et en qualité suffisants. L’objectif est que le locataire puisse y dormir, manger et vivre de façon convenable, conformément aux exigences de la vie courante.

Pour ce faire, il y a une liste de mobilier –minimum et obligatoire, présentée dans un décret publié le 5 août 2015. Vous avez besoin des éléments comme :

  • une literie comprenant couette ou couverture,
  • un dispositif pour couvrir les fenêtres dans les chambres à coucher,
  • des plaques de cuisson,
  • un four ou four micro-ondes,
  • un réfrigérateur avec au minimum un freezer,
  • la vaisselle pour prendre les repas,
  • des ustensiles de cuisine,
  • une table et des sièges,
  • des étagères de rangement,
  • des luminaires,
  • du matériel d’entretien ménager.

Quelle est la durée d’un contrat de location meublée ?

Selon la loi, pour mettre un logement à usage de résidence principale en location, vous devez remplir un bail type défini par décret. La durée de ce contrat est fixée à 1 an minimum, ensuite, le bail est automatiquement reconduit pour la même période.

Néanmoins, si vous accueillez un étudiant, la périodicité du bail peut être calée sur la durée de son année universitaire, donc neuf mois. Dans ce cas, le contrat de location meublée n’est pas renouvelable automatiquement à son échéance et prend fin sans besoin de formaliser le congé.

Au cas où votre locataire voudrait renouveler son contrat, vous devrez en signer un nouveau. De même, au moment de rédiger l’état des lieux d’entrée, un inventaire des meubles doit être effectué et annexé au bail. Ce dernier présente la liste complète de tous les meubles, des éléments d’équipements, tout en précisant leur état.

C’est cet inventaire qui prouve que votre logement est conforme à la réglementation applicable aux locations meublées.

Y a-t-il des délais spécifiques pour résilier le contrat de location meublée ?

Pour mettre fin à un contrat de location meublée à usage de résidence principale, vous devez procéder comme s’il s’agissait d’une location nue.

La fin du contrat

Votre locataire peut prendre congé à n’importe quel moment sans avoir à vous expliquer sa décision. Toutefois, en tant que loueur en meublé non professionnel, vous devez attendre la date anniversaire du bail et motiver votre congé.

Votre décision peut être justifiée par la vente du logement. Pour en savoir plus sur la revente en LMNP, des sites spécialisés vous permettent d’obtenir de nombreuses informations, qu’il s’agisse de la location LMNP, l’achat ou la revente d’un bien de ce type.

À noter que la reprise ne peut être faite que par vous, votre conjoint, vos ascendants, vos descendants ou ceux de votre conjoint. Ceci est aussi valable pour le partenaire auquel vous êtes lié par un pacte civil de solidarité et votre concubin sous certaines conditions.

location meublée

De même, ce congé doit être délivré par Lettre Recommandée avec Accusé Réception –LRAR, par acte d’huissier ou encore par remise en main propre contre récépissé.

Enfin, il est important de préciser qu’en cas de contestation du congé que vous avez donné, le juge peut vérifier la réalité de votre motif et le respect de vos obligations. Ainsi, il peut déclarer ce congé non valide s’il trouve que la non-reconduction du bail n’est pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le préavis

Lorsqu’il s’agit de préavis, les délais à respecter sont spécifiques à la location meublée. Étant donné la durée de bail plus courte, le locataire doit respecter un délai de préavis d’un mois, à compter de la réception du congé par le bailleur.

Il doit alors payer le loyer et les charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis. À moins que le logement ne se trouve occupé par un autre locataire avec l’accord du bailleur avant la fin du préavis.

En qualité de loueur en meublé, vous devez respecter un délai de trois mois. Pendant ce temps, seuls le loyer et les charges pour le temps où le locataire a occupé réellement les lieux lui sont imputables.

Autres spécificités de la location meublée

Une autre particularité importante de la location meublée réside dans le loyer, les charges locatives et le dépôt de garantie. Ce dernier est limité à deux mois de loyer en principal.

Dans les zones qualifiées de « tendues », l’encadrement et le blocage des revenus de locations meublées sont les mêmes que celles des dispositions applicables pour les locations nues. Ceci à moins que le préfet ne prenne un arrêté.

Enfin, les charges locatives de la location meublée sont récupérables de deux façons. Ce peut être par provision mensuelle avec une régularisation ou par prévision d’un forfait de charges. Ce dernier peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer lui-même.

En revanche, son montant ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges que le locataire actuel –ou précédent, aurait acquittées.

Quel régime fiscal pour la location meublée ?

Lorsque vous vous lancez dans location de maisons et appartements meublés, vous avez le choix entre le statut de LMNP et celui de LMP pour déclarer vos impôts.

Le statut de LMNP

Pour que votre activité de location soit qualifiée de LMNP :

  • vous ne devez pas être inscrit comme loueur en meublé au Registre du Commerce et des Sociétés –RCS,
  • si où vous êtes inscrit au RCS, vous ne devez pas retirer de cette activité plus de 23 000 € par an,
  • vous devez percevoir des loyers inférieurs au montant total des revenus professionnels de votre foyer fiscal.

En qualité de loueur en meublé non professionnel, il faut que vos revenus de location meublée soient déclarés dans votre IR –impôt sur le revenu. Dans la catégorie BIC –Bénéfices Industriels et Commerciaux, pour être plus précis.

Sous ce régime, vous disposez de certaines exonérations, notamment si vous proposez une chambre d’hôte dans la limite d’un plafond annuel.

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Le statut de LMP

Pour être qualifié de LMP, il faut :

  • être inscrit au RCS,
  • avoir des recettes de location annuelles supérieures à 23 000 €,
  • ou avoir des recettes excédant tous les autres revenus professionnels du foyer fiscal.

Les avantages et inconvénients de la LMNP

En qualité de loueur en meublé non professionnel, vous pouvez bénéficier d’avantages en matière de gestion et d’impôts.

Néanmoins, vous devez bien choisir vos locataires pour pleinement profiter de votre location meublée.

TVA récupérable sous conditions

Le statut de loueur en meublé non professionnel permet de récupérer la TVA au moment où vous achetez un bien immobilier neuf. Ceci est valable pour les résidences de services seulement sous certaines conditions.

L’avantage qui en résulte est que vous pouvez alors être imposé faiblement, voire être exempté d’impôts.

Facilité de gestion

Si vous faites de la LMNP en résidences de services, vous allez bénéficier de facilités pour la gestion de votre bien.

De plus, le bail commercial signé avec l’exploitant vous révèle à l’avance le montant des loyers perçus pendant toute la durée du bail.

Exonérations

En louant votre bien meublé à titre de résidence principale des locataires, il est probable que vous tiriez moins de 70 000 € HT/an de vos loyers. Dans ce cas, vous pouvez bénéficier du régime d’imposition « micro-BIC », ainsi que de son abattement forfaitaire de 50 %.

En outre, les revenus provenant de votre location ou sous-location meublée sont exonérés si :

  • vous louez des pièces faisant partie de votre habitation principale ou de celle du locataire principal. À noter que les chambres de bonnes sont aussi considérées comme faisant partie du logement principal ;
  • vous proposez un prix de la location « raisonnable », ne dépassant pas un certain montant annuel par m² de surface habitable.

Attention aux mauvais locataires

Comme revers de la médaille, si vous pratiquez la location classique, vous devez rester attentif lors de l’acquisition de votre bien. Préparez-vous aussi à faire face aux éventuelles dégradations du logement et ainsi éviter des frais non programmés.

Un autre risque courant est celui d’avoir un locataire irrégulier dans le versement des loyers. Pour anticiper cela, prenez la peine de bien regarder le dossier de chaque client afin de trouver un locataire ayant des revenus réguliers.

Quelle est la rentabilité locative d’un appartement meublé ?

Si vous souhaitez vous lancer dans la location meublée, la rentabilité est sans doute un aspect important. Ce type de logement se loue généralement plus cher que les propriétés vides, l’augmentation du loyer environne les 15 %.

Si vous ajoutez à cela sa fiscalité plus avantageuse, il est clair que la location meublée vous offre une meilleure rentabilité locative.