L’investissement immobilier est l’un des moyens les plus sûrs de vous enrichir et d’augmenter votre patrimoine personnel. Il nécessite toutefois de disposer de ressources financières suffisantes pour financer le projet et cette contrainte peut représenter une barrière difficile à franchir pour certains investisseurs potentiels. Il existe toutefois diverses solutions pour investir dans l’immobilier selon ses moyens.

L’investissement locatif : avec ou sans apport ?

L’investissement à titre locatif a pour but d’acheter ou de construire un bien immobilier, pour le mettre en location par la suite. La réalisation d’un tel investissement nécessite d’obtenir un prêt auprès d’une institution financière ou d’une banque, pour financer l’achat ou les travaux de construction.

Ce financement vous sera accessible avec ou sans apport personnel et deux prêts immobiliers locatifs sur trois appartiennent à la seconde catégorie. C’est possible, car la banque considère les loyers perçus par le demandeur de crédit, comme une compensation pour les mensualités qu’il doit payer. De plus, les projets d’investissements locatifs bénéficient également d’avantages fiscaux très intéressants comparativement aux constructions qui servent de résidence principale.

Obtenir un crédit immobilier locatif sans apport est très intéressant pour un investisseur sur de nombreux plans. Il vous permet d’investir sans devoir toucher à votre épargne et cet argent peut être conservé à d’autres fins plus utiles. L’investissement locatif sans apport vous offre également la possibilité de bénéficier de l’effet de levier du prêt. De même, vous pouvez recourir à votre épargne pour diversifier votre patrimoine et investir sur d’autres actifs.

Si vous recherchez des conseils pour avoir un prêt immobilier sans apport, n’hésitez pas à consulter un site d’information spécialisé. C’est indispensable, car l’accès à l’investissement locatif sans apport reste toujours plus difficile que celui avec un apport personnel. Il n’est accessible que sous certaines conditions particulières telles qu’une durée d’emprunt est limitée à 25 ans et un taux maximum d’endettement du demandeur de 35 %.

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Investissement immobilier : la nue-propriété

L’achat en nue-propriété est une technique d’investissement qui implique un démembrement de bien immobilier. Il s’agit d’une séparation du logement en pleine propriété du vendeur, en deux parties distinctes que sont la nue-propriété et l’usufruit. Le nu-propriétaire est celui qui possède le bien immobilier et en dispose comme il veut. L’usufruitier est plutôt la personne qui a le droit d’occuper le logement et d’en percevoir les revenus en cas de mise en location. Il est de fait responsable de l’entretien du bien immobilier et du paiement des impôts associés.

L’achat en nue-propriété est très avantageux lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier. Il permet l’acquisition d’un logement à un coût très bas de 40 % par rapport à son prix normal sur le marché. En contrepartie, vous devez simplement céder l’occupation du bien immobilier à une tierce personne pendant une période donnée. Au terme de celle-ci, le logement deviendra votre propriété. L’achat en nue-propriété offre aussi des avantages fiscaux. Sur toute la période d’occupation du logement par l’usufruitier, le bien n’est pas inclus dans votre patrimoine, mais plutôt le sien. Par conséquent, votre impôt sur la fortune immobilière (IFI) ne sera pas alourdi par cet investissement.

Investir en nue-propriété est aussi un bon moyen d’optimiser vos revenus liés aux investissements immobiliers. Sachant que vous n’encaissez pas de loyer, aucune déclaration de revenus ne doit être faite concernant le logement acquis. Si vous percevez déjà des loyers en revanche, deux facilités s’offrent à vous. Pour les personnes dont l’investissement en nue-propriété s’est fait grâce à un emprunt, il est possible de déduire les intérêts de celui-ci des autres revenus fonciers perçus. Il est aussi possible d’en faire de même pour les grosses dépenses de réparation effectuées au niveau du bâtiment.

L’investissement immobilier en loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif de réduction d’impôts qui promeut les investissements locatifs neufs. Elle permet une réduction d’impôts sur le revenu de 12, 18 ou 21 % respectivement pour un investissement locatif de 6, 9 ou 12 ans. La somme économisée sur une année peut atteindre les 63 000 € pour un investissement maximal de 300 000 € par an. Pour en bénéficier, plusieurs conditions sont à remplir et déroger à l’une d’elles résulte en la perte des avantages fiscaux.

La première condition à respecter stipule que le logement doit être neuf et loué nu sur 6, 9 ou 12 ans. Il doit également être mis en location dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux de construction et se trouver dans une zone de tension immobilière. Ce sont les zones A, A bis et B, où la demande en biens immobiliers est plus forte que l’offre. La conformité de votre logement aux nouvelles normes énergétiques en vigueur est également une condition obligatoire pour bénéficier du dispositif Pinel.

Le locataire du bien immobilier doit enfin avoir des revenus inférieurs à un plafond bien précis. Cette dernière condition est indispensable pour que ces logements soient attribués aux personnes aux revenus modestes. L’occupant du logement peut être votre ascendant ou descendant, tant qu’il ne fait pas partie de votre foyer fiscal.

La défiscalisation avec la loi Denormandie

C’est un système de réduction d’impôts qui concerne les investissements locatifs réalisés dans un quartier ancien dégradé. Pour bénéficier de la défiscalisation Denormandie, l’investissement doit porter sur un logement ancien en cours de rénovation ou un local transformé en usage d’habitation.

Pour un logement ancien, les travaux de rénovation doivent valoir au moins 25 % de la valeur totale de l’investissement immobilier. Le logement doit se trouver également dans certaines communes spécifiques. De plus, son acquisition doit se faire entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2023. Concernant la réduction d’impôts en elle-même, elle est calculée suivant les mêmes bases que pour le dispositif Pinel.

La location meublée non professionnelle (LMNP)

Prendre en considération le statut de LMNP peut aussi être très avantageux, car il vous aide à agrandir votre patrimoine immobilier. Celui-ci pourra générer des revenus complémentaires conséquents à long terme (loyers), qui seront très utiles pendant vos vieux jours. Ce statut est aussi très intéressant sur le plan fiscal. Il permet d’obtenir une réduction d’impôts considérable, selon le régime fiscal choisi : micro-BIC ou réel. Pour le régime micro-BIC, vous pouvez bénéficier de réductions d’impôts allant jusqu’à 50 % des revenus locatifs.

Le statut de LMNP offre aussi la possibilité de récupérer la TVA grâce à la loi Censi-Bouvard, en optant pour un logement avec services. Il s’agit par exemple de résidence estudiantine ou senior. De même, le statut de LMNP permet d’amortir votre logement sur une longue période. Il est possible de déduire de vos impôts, les charges liées aux intérêts et à la gestion des emprunts.

Certaines conditions sont toutefois à respecter pour accéder au statut de LMNP. La première règle concerne le logement qui doit être meublé. La deuxième condition implique que le loyer ne doit pas dépasser la moitié des revenus totaux du foyer locataire. Il est aussi indispensable que la somme des loyers perçus soit inférieure à 23 000 €.

Focus sur la SCPI

La SCPI (société civile de placement immobilier) est une structure par laquelle vous pouvez également investir dans l’immobilier. Elle s’occupe en effet de toutes les tâches liées à l’acquisition, la gestion et la valorisation de patrimoine immobilier. Lorsque vous y investissez de l’argent, vous percevez des revenus potentiels trimestriellement, au prorata du montant que vous avez placé. Le rendement d’un investissement immobilier dans une SCPI peut atteindre les 7 %. Elle est très intéressante à plusieurs niveaux.

C’est un investissement accessible aux personnes qui ne disposent que d’un capital modeste à investir. Sachant qu’il peut être financé par un emprunt, c’est un bon moyen de diversifier ses revenus et enrichir son patrimoine. L’investissement immobilier par SCPI est aussi très intéressant pour les personnes qui ne désirent pas s’occuper de la gérance locative et des activités pénibles associées.

Les autres solutions d’investissement immobilier

Deux autres options d’investissement immobilier s’offrent à vous : le crowdfunding ou le placement en SIIC (société d’investissement immobilier cotée). L’investissement en crowdfunding implique un financement participatif pour la concrétisation d’un projet immobilier. À son terme, le promoteur immobilier remboursera les investisseurs. Bien qu’il soit très accessible en ce qui concerne l’investissement minimal nécessaire, c’est une option très risquée. En effet, il se peut que le projet immobilier ne se concrétise jamais.

Concernant le placement en SIIC, il est également très facile d’accès en ce qui concerne la mise de départ. Avec 100 €, vous pourrez investir. C’est toutefois un investissement très risqué, car une SIIC est cotée en bourse. Elle est alors soumise aux mouvements et à la volatilité du marché boursier. Par conséquent, bien que les gains potentiels soient énormes, les risques de perte le sont tout autant.