Les prix des logements français, anciens ou non, continuent d’augmenter modestement, malgré les troubles sociaux persistants et le ralentissement général de la zone euro. En France métropolitaine, les prix de l’immobilier ont augmenté d’un modeste 3% au premier trimestre 2019 (ajusté de l’inflation de 1,8%), soit un niveau comparable à celui de l’année précédente selon l’Institut national des études statistiques et économiques (INSEE). Il s’agissait du treizième trimestre consécutif de hausse des prix d’une année sur l’autre. En glissement trimestriel, les prix des logements, anciens ou non, ont augmenté de 0,7% au premier trimestre 2019 (0,9% ajusté de l’inflation). Dans le domaine de l’investissement immobilier, la défiscalisation à le vent en poupe. Si l’immobilier neuf attire beaucoup d’investisseurs, ajouter de l’immobilier ancien à son patrimoine immobilier permet de bénéficier de nombreux avantages, notamment grâce au dispositif Pinel et à la loi Malraux…

 

Le prix de l’immobilier en France

Paris a connu une hausse des prix, de l’immobilier locatif ancien et du bien immobilier en général, nettement plus forte que celle du pays au sens large. Le prix moyen des appartements existants dans la capitale a augmenté de 6,5% (ajusté de l’inflation de 5,2%) à 9 680 € par mètre carré (m²) au premier trimestre 2019, selon La Chambre des Notaires de Paris. En Île-de-France, la région la plus riche et la plus peuplée du pays, le prix moyen des appartements a augmenté de 4,5% sur un an (ajusté de l’inflation de 3,3%) à 6 010 € par m² au premier trimestre 2019. Dans la Petite Couronne, le prix moyen des appartements a augmenté de 4,4% sur un an (3,2% ajusté pour tenir compte de l’inflation) à 4 730 € par m². Dans la Grande Couronne, le prix moyen des appartements a augmenté de seulement 0,3% sur un an (baisse de 0,9% après ajustement pour tenir compte de l’inflation) à 2 970 € par m². Dans les Hauts-de-Seine , l’un des départements les plus peuplés du pays, les prix des appartements ont augmenté de 4,3% sur un an (ajusté de l’inflation de 3,1%) à 5 800 euros par mètre carré. Pendant le long boom de l’investissement immobilier qui a duré de 1997 à 2007, les prix du logement neuf et ancien en France ont bondi de 150% (ajusté de l’inflation de 112,5%). Le marché du logement neuf et ancien a commencé à s’affaiblir en 2008, mais les baisses de prix ont été modérées. Après une baisse annuelle moyenne de 1,7% en 2012-2015, les prix des logements et autres biens immobiliers ont recommencé à augmenter en 2016. Les perspectives à court terme restent positives, mais le marché semble sur le point de faire une pause. Peut-être les prix de l’immobilier, du logement locatif ancien et de l’immobilier neuf, ont-ils été poussés trop haut par les faibles taux d’intérêt par rapport aux loyers?

Selon le Conseil général pour l’environnement et le développement durable (CGDD), les ventes de maisons existantes, qu’il s’agisse de maisons traditionnelles ou de logement locatif ancien, ont augmenté de 2,6% pour atteindre 985 000 unités en annualisé au premier trimestre 2019. En revanche, les ventes de logements neufs ont légèrement diminué de 0,4% pour s’établir à 30 863 unités au premier trimestre de 2019 par rapport à l’année précédente. La construction résidentielle est en baisse. Au cours des quatre premiers mois de 2019, les logements autorisés ont chuté de 7,3% en glissement annuel, passant à 134 400 unités, tandis que les mises en chantier ont chuté de 5% en un an à 124 400 unités, selon le ministère de la Transition écologique et solidaire. Et ce alors que la demande locative est en hausse permanente. Pourtant, la croissance économique de la France ralentit ! L’économie a progressé de 1,6% en 2018, un ralentissement par rapport à la croissance de 2,2% de l’année précédente. Cette croissance a été principalement tirée par les exportations, qui ont permis de compenser le ralentissement des dépenses de consommation après les violentes manifestations de «gilet jaune» qui ont forcé de nombreux magasins parisiens à fermer leurs portes lors des jours de magasinage de fin d’année. Sur une base annuelle, le PIB a augmenté de 1,2% au premier trimestre de 2019, au même rythme que le trimestre précédent.

 

Analyse du marché immobilier résidentiel en France

Investir dans l’immobilier n’est pas une mince affaire. Selon la Commission européenne, la croissance économique devrait encore ralentir pour atteindre 1,3% cette année.  Il n’y a pas de restrictions sur la propriété étrangère en France. La plupart des biens, pas seulement les biens immobiliers, sont en pleine propriété. Les appartements sont principalement détenus sous deux formes de pleine propriété : la copropriété (qui comporte des réunions de copropriétaires, avec votes et comptes tenus), et des volumes, principalement adaptés à des développements à usage mixte. Il existe également des baux à bail pouvant aller jusqu’à 99 ans. Pour investir, lorsqu’il s’agit d’acheter un bien, si le neuf comporte des avantages, le logement locatif ancien est de plus en plus prisé lorsqu’il s’agit de se constituer un patrimoine. La réduction d’impôt en est l’un des bénéfices, tout comme les frais de notaire réduits et l’offre de crédit immobilier, concernant l’emprunt nécessaire à l’acquisition d’un bien immobilier, avantageuse. Les logements meublés à titre non-professionnel (LMNP), ainsi que la location meublée en général, est en baisse, tout comme l’offre en terme de colocation. Cela peut s’expliquer par une gestion locative rendue difficile et les loyers impayés. Le loueur en meublée ou l’investisseur s’adonnant à ce type d’activités dispose en effet de très peu de garanties en ce qui concerne son investissement, et mettre en location ce type de biens immobiliers peut s’avérer périlleux.

 

Rendement locatif

Les retours de location à Paris sont décevants

La bonne nouvelle est que si vous avez un appartement à Paris, vous n’aurez aucun mal à le laisser à la revente. L’avantage de l’investissement locatif parisien, qu’il s’agisse de logement locatif ancien ou non, c’est que la demande dépasse l’offre locative, la principale raison pour laquelle les loyers perçus ne sont pas plus élevés étant que les contrats de location en France sont souvent à long terme et qu’il existe des restrictions légales à la hausse des loyers pendant le contrat.

Toutefois, le revenu foncier et les rendements locatifs bruts, du locatif ancien ou récent, des appartements parisiens sont médiocres: environ 4,2% pour les petits appartements et 3,9% pour les grands appartements (il est toutefois juste de dire que les résultats de nos rendements à Paris pourraient ne pas refléter des rendements dans des emplacements moins souhaitables, qui devraient être moins élevés, car notre échantillon se concentre sur le centre-ville haut de gamme de Paris).

Le prix d’un 120 m² l’appartement à ces endroits coûte environ 970 EUR par m² ou 90,1 EUR par m². Cette année, nous n’avons pas trouvé une grande différence de prix entre les petits et les grands appartements.

Le loyer mensuel moyen varie entre 32 et 35 EUR / m², ou entre 3,8 et 3,25 EUR / m². Les plus petits appartements ont tendance à louer proportionnellement davantage.

Les coûts de transaction aller-retour sont élevés pour les biens résidentiels en France. Pour le logement locatif ancien ou l’immobilier neuf, consultez notre analyse des coûts de transaction de l’immobilier résidentiel français et nos coûts de transaction en France par rapport à d’autres pays.

 

Investissement dans l’ancien

Le dispositif Malraux, qui permet aux propriétaires d’un logement locatif ancien de bénéficier d’avantages fiscaux très attractifs, est particulièrement prisé par l’investisseur et les programmes immobiliers. Il vous permettra de constituer votre patrimoine ou votre projet d’investissement en disposant d’avantages tels qu’une taxe foncière nettement moins élevée que l’immobilier neuf, ou encore la défiscalisation de vos revenus fonciers et de votre investissement, ce qui vous permettra une augmentation de nette de vos revenus fonciers et revenus locatifs, s’il s’agit de locatif ancien. De plus, le logement locatif ancien, grâce à son cachet, est loué très facilement, et cette mise en location est reposante, car soumise à un grand nombre de garantie pour le propriétaire ou l’investisseur.

Logements concernés:

– Logements dans des zones nues pour protéger le patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et dans des espaces de conservation et utilisent la résidence principale du locataire.

Lieu d’hébergement:

– France métropolitaine et outre-mer

Durée du contrat: 9 ans

réduction d’impôt directement attribuable (plafond de 100 000 € / an de travaux pendant 4 ans):

– 30% des travaux de restauration du secteur du bâtiment ont été économisés

– 22% des travaux dans des zones protégées de l’architecture, de l’urbain et du paysage (ZPPAUP).

Restrictions pour le locataire: Le locataire ne doit pas appartenir au contribuable du bailleur, ni être ascendant ou descendant.

 

Quelle exemption fiscale dans la loi Pinel ?

L’exonération fiscale PINEL est une réduction d’impôt qui permet de défiscaliser son revenu foncier. Elle permet, entre autre, de lutter contre le déficit foncier, en tout cas pour le logement locatif ancien. La réduction d’impôt s’applique au montant de l’investissement locatif dans l’ancien réalisé au titre de la loi PINEL.

Le montant généré est déductible de l’impôt à payer sur le document CERFA 2042.

Réduction du taux d’imposition accordée en fonction de la période et de la mise en location.

Le propriétaire accepte une durée de location initiale de 6 à 9 ans, à choisir, pouvant être prolongée jusqu’à 12 ans. L’avantage fiscal augmente et est réparti sur toute la durée du contrat, dans la limite d’un plafond global de 300 000 EUR et de 5 500 EUR par mètre carré

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