L’expertise immobilière précède la vente de tout type de bien : maison, appartement, local d’activités, terrain agricole… Vous voulez connaître le déroulement d’une estimation immobilière ? Cette étape est obligatoire lorsque vous faites appel à une agence pour vendre ou pour acheter une maison. L’actualité du marché immobilier peut influencer la juste valeur du bien. C’est la raison pour laquelle un expert peut vous aider dans la réalisation de cette démarche. Voici les différentes méthodes que vous pouvez utiliser pour définir le prix de vente de votre maison.
Les étapes à suivre pour estimer un bien
Dans le cadre d’un divorce, d’une succession ou de toutes autres procédures, un juge peut exiger une expertise immobilière. Pour ne pas courir le risque de surestimer ou de sous-estimer votre maison, confiez cette tâche à une agence immobilière.
Collecte des documents utiles
Après la signature du contrat, une agence spécialisée dans l’estimation de maison procède à la récolte des documents nécessaires. Vous devez fournir tous les papiers relatifs à la construction de votre bien : plan du logement, permis de construire… Les justificatifs de tous les diagnostics que vous avez réalisés (amiante, plomb, DPE) sont également nécessaires.
Vous devez rassembler la taxe foncière et d’habitation, l’assurance ainsi que tous documents précisant les charges liées à votre bien. Par la même occasion, vous pouvez également nous remettre les factures des travaux de peinture ou d’électricité exécutés récemment. Si les travaux sont en cours d’exécution, vous pouvez fournir les devis les concernant. Si vous vivez en copropriété, l’état des charges annuelles et les justificatifs des travaux de rénovation et d’entretien s’avèrent obligatoires.
Estimation sur place
L’expert en immobilier va établir un prix de vente grâce aux données issues des documents collectés. Toutefois, avant de se prononcer, il procède à une visite des lieux. Il compare les informations contenues dans les documents avec les réalités sur le terrain. Pour ce faire, ils vérifient les surfaces habitables ou les travaux que vous déclarez avoir effectués.
L’expert en question prend également soin de vérifier si la maison à vendre est conforme aux réglementations en vigueur. Une analyse technique permet de voir les possibilités d’extension et d’amélioration du bâtiment. L’état général de votre bien, du sol au plafond, est examiné à la loupe. Le prix préétabli va alors baisser en fonction des failles qui seront constatées sur le terrain.
Étude de l’environnement du bien
En examinant le plan local d’urbanisme, l’expert peut connaître les variables économiques, environnementales et réglementaires de la commune. La proximité avec les commodités, ainsi que son implantation sur une zone industrielle peuvent faire augmenter le prix d’un bien. En revanche, votre maison se dévalue s’il elle est située loin de l’autoroute ou si elle est exposée à des risques naturels. Le prix de vente final de la propriété est obtenu après avoir effectué une analyse du marché immobilier. Les prix appliqués aux alentours pour le même type de bien que le vôtre servent d’éléments de comparaison. L’intervention est ensuite terminée avec la remise d’un rapport d’expertise.
Méthodes utilisées pour estimer un bien
Vous pouvez estimer vous-même votre bien, mais à défaut d’objectivité, il est préférable de faire intervenir une personne neutre. Une agence spécialisée dans l’estimation de maison dispose des compétences et des techniques nécessaires pour mener à bien cette mission.
Méthode par comparaison directe
Cette méthode est davantage répandue en raison de sa praticité. Avant de définir le prix de votre maison, l’expert auquel vous avez fait appel recense les locaux similaires au vôtre ainsi que les transactions effectuées. En s’appuyant sur les données issues de votre quartier, il vous propose un prix au m² correspondant à votre bien. La comparaison des informations obtenues sur un même marché immobilier permet d’obtenir une estimation fiable. Toutefois, les points de comparaison doivent être choisis avec minutie avant l’application même de la méthode. L’expert doit également trouver une unité de mesure lui permettant de comparer deux biens.
Méthode locative
Elle consiste à capitaliser ou à actualiser un revenu annuel à l’aide d’un taux de rendement. Il peut s’agir d’un loyer constaté, d’une valeur locative de marché, d’un revenu brut ou net. La valeur vénale est déterminée en fonction du revenu procuré par le bien au profit de l’investisseur. Le taux est obtenu en se basant sur les ventes effectuées sur les biens similaires au vôtre. Il est relativement faible si vous habitez dans un quartier résidentiel ou si l’offre pour le type de bien est limitée. Il est revu à la hausse si l’immeuble nécessite des travaux ou si les loyers sont bloqués.
Méthode par coût de remplacement
La valeur du bien est constituée du prix du terrain et des coûts de reconstruction calculés séparément. Cette méthode de reconstitution de prix est surtout utilisée pour estimer des biens spécialisés. Nous reconstituons le coût de vos constructions à partir d’un métré et la valeur de vos terrains grâce à des références de prix. Des abattements pour encombrement des terrains et pour vétusté des constructions sont déduits des prix préalablement obtenus. Il est préférable d’appliquer cette méthode si vous ne disposez pas de points de comparaison suffisamment nombreux.
Méthode professionnelle
Elle ne s’applique que sur des biens spécifiques comme les hôpitaux, les hôtels, les théâtres… En fonction de la situation, nous vous proposons la méthode « sol et construction » qui est issue des méthodes par revenu et par comparaison. Vous pouvez également choisir celle du « bilan promoteur » ou celle du « cash-flow ».
Faites donc appel à une agence spécialisée dans l’estimation de maison pour faciliter la vente ou l’achat de votre bien immobilier. Nous vous proposons une estimation gratuite que vous pouvez obtenir sous 48 heures en prenant rendez-vous avec nos professionnels. Nous mettons également à votre disposition un simulateur en ligne pour obtenir les résultats en moins de 5 minutes. Pour l’estimation d’un bien, nous procédons en trois étapes : collecte de documents, visite des lieux et analyse de l’environnement. Les membres de notre équipe sont en mesure de recourir à différentes méthodes d’estimation.
