Vous souhaitez investir dans la location meublée via une Société Civile Immobilière (SCI) ? Attention, cette activité commerciale est en principe incompatible avec son statut civil ! Pour contourner ce problème, l’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) s’impose comme la solution incontournable. Mais comment fonctionne ce montage ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients, et comment le mettre en place ? On vous guide pas à pas !
Comprendre le mécanisme de la SCI à l’IS pour le meublé
Pourquoi la location meublée pose-t-elle question en SCI ?
D’un point de vue fiscal, la location meublée est une activité commerciale. Ses revenus appartiennent à la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui contraste avec le statut civil d’une SCI classique dont les revenus sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR) directement au niveau des associés.
Comme l’énonce guide-immobilier.fr/sci/sci-is-la-meilleure-option-pour-investir-en-location-meublee/, le fisc tolère un peu d’activité commerciale, mais la limite est stricte : si les revenus commerciaux d’une SCI à l’IR dépassent 10 % du total, elle passe automatiquement à l’IS. Ce basculement peut coûter cher s’il n’est pas préparé, notamment à cause de l’imposition des plus-values latentes.
L’option pour l’impôt sur les sociétés : la solution incontournable
Choisir délibérément l’IS, c’est transformer une contrainte en stratégie. En passant la SCI à l’IS, vous adoptez une fiscalité conçue pour les activités commerciales, et par ailleurs, vous éliminez toute incompatibilité avec la location meublée.
Attention toutefois : cette décision est définitive. Une fois que vous avez opté pour l’IS, il n’est plus possible de revenir à l’IR. De plus, la SCI à l’IS est alors considérée comme une personne fiscale à part entière, indépendante de ses associés, et cela change complètement la manière dont les revenus et les plus-values sont imposés.
Les atouts majeurs de la SCI soumise à l’IS
Le principal avantage est de pouvoir amortir le bien immobilier et les meubles. Cet amortissement, bien qu’étant une charge comptable (sans sortie d’argent réelle), permet de réduire considérablement le bénéfice imposable et donc l’impôt payé par la société. Notre conseil : étudiez bien ce mécanisme pour en tirer le meilleur parti.
Voici quelques avantages clés :
- Vous pouvez amortir le bien immobilier et les meubles afin de réduire le bénéfice imposable ;
- Toutes les charges réellement payées par la SCI sont déductibles, telles que les frais d’acquisition, les intérêts du prêt, les travaux et l’entretien ;
- Le taux de l’IS (15 % jusqu’à 42 500 € pour les PME, puis 25 %) est souvent avantageux par rapport à l’impôt sur le revenu ;
- Les associés bénéficient d’un meilleur contrôle sur leurs revenus personnels en ne payant l’impôt que lors de la distribution des dividendes.
Les points de vigilance et les contraintes à connaître
Le principal inconvénient est la double imposition : les bénéfices sont taxés une première fois au niveau de la société (IS), puis une seconde fois lors du versement des dividendes aux associés (via le prélèvement forfaitaire unique ou le barème de l’IR).
De plus, lors de la revente du bien, la plus-value sera calculée selon les règles des professionnels, se basant sur la valeur nette comptable (prix d’achat diminué des amortissements déjà déduits). Par conséquent, la plus-value imposable peut s’avérer bien plus élevée que dans le cadre du régime des particuliers.
Les étapes clés pour concrétiser votre projet de location meublée
Étape 1 : la création et l’immatriculation de votre SCI
Voici les étapes essentielles :
- Rédiger les statuts en incluant une clause pour la location meublée ;
- Réunir le capital social et le déposer sur un compte bancaire au nom de la SCI ;
- Publier une annonce légale dans un journal habilité et déposer le dossier complet sur le guichet unique de l’INPI.
Étape 2 : formuler l’option pour l’IS
Vous devez choisir l’option pour l’IS au plus tard avant la fin du troisième mois du premier exercice concerné. En pratique, le plus simple est de le faire lors de la création. Pour cela, envoyez un courrier au service des impôts des entreprises (SIE) compétent pour votre SCI, en indiquant clairement que vous optez pour l’impôt sur les sociétés et que ce choix est définitif.
